החצר הביזנטית של הוועדה המקומית שומרון 

מעשה שהיה כך היה

דב וידר הוא הבעלים של מגרש בזכרון יעקב. בשנת 1997 שונה היעוד של המגרש, והוטל היטל השבחה של 3,740,000 ?. וידר הגיש "שומה אחרת", ושמאי המקרקעין שמואל פן מונה כשמאי מכריע.

בשנת 1999 נתן השמאי המכריע שומה מכרעת ראשונה. וידר הגיש ערעור ראשון לבית המשפט השלום בחדרה. בשנת 2001 החזיר בית המשפט, השופט מנהיים, את התיק לשמאי המכריע. וידר ערער על פסק הדין, ובערעור הוסכם, כי הדיון יוחזר לשמאי המכריע בשאלה מסוימת.

השמאי המכריע הסתמך על פסק דינו של בית המשפט השלום, ועוד לפני שהתברר הערעור, קבע בשומה המכרעת השנייה, כי אין להפחית מ"השווי החדש" שקבע בשומה המכרעת הראשונה. השמאי המכריע הגיע להחלטה זו מבלי שקיים דיון נוסף בעניין, ומבלי שהובאו בפניו פרטי עסקת ההשוואה שעל בסיסה נקבע ה"שווי החדש".

וידר דרש מהשמאי המכריע לבטל את החלטתו, ובקשתו נדחתה. הזדרז וידר, והגיש ערעור שני. בערעור זה נפסק, כי 3 עניינים יוחזרו לדיון אצל השמאי המכריע. וידר הוסיף וביקש, כי השמאי המכריע יורה לוועדה המקומית לחשוף את עסקת ההשוואה. הוועדה המקומית סירבה לחשוף את פרטי עסקת ההשוואה, והשמאי המכריע החליט זה שלא להורות על חשיפתה.

בית המשפט, השופט מנהיים, מתח ביקורת חריפה על חוסר תום ליבה של הוועדה המקומית, ביטל את החלטת השמאי המכריע, וקבע כי על השמאי המכריע לפרט את עסקאות ההשוואה. וידר ביקש להעביר לו את פרטי העסקאות, אולם הוועדה המקומית לא נעתרה גם הפעם. רק בשלב זה, החליט השמאי המכריע, כי על הוועדה המקומית להמציא לוידר את כל פרטי העסקאות, ורק אז חשפה הוועדה את מסמכי עסקת ההשוואה.

בשנת 2004 נתן השמאי המכריע שומה מכרעת שלישית, ועליה הגיש וידר את הערעור השלישי לבית המשפט.

פסיקת בית המשפט בערעור השלישי

בקליפת האגוז, בית משפט השלום בחדרה, השופטת הדסה אסיף, ביטל את השומה השלישית של השמאי המכריע, וקבע, כי אין מקום להחזיר אליו את עריכת השומה המכרעת בפעם הרביעית, ומינה שמאי מכריע אחר. נסקור בהרחבה את פסק דינו של בית המשפט, שיש בו מספר הלכות תקדימיות בעלות חשיבות רבה, וחידוד של הלכות שנקבעו בעבר.

תורת שמאות המקרקעין - כלל בסיסי בכל שמאות הוא, כי לצורך קביעת שוויו של נכס מקרקעין, יש לבחון, בין היתר, עסקאות דומות שנעשו במקרקעין סמוכים ובזמנים סמוכים.

הצורך בבירור השאלה אם מדובר במקרקעין שלאחר פיתוח הוא צורך חיוני גם לפי התוספת לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) תשכ"ו - 1966, שבה פורטו הפרטים שהם המינימום הנדרש לדו"ח שומה שנערך בידי שמאי. העדר התייחסות לשאלת פיתוח המגרש הוא, אפוא, מחדל מהותי שיורד לשורש השומה.

חוסר תום הלב של הוועדה המקומית - התנהלותה של הוועדה המקומית ושל מהנדס הוועדה, יעקב בירנבאום, הייתה רחוקה מלהניח את הדעת. מדובר בהתנהלות חמורה מאוד בפרט כשמדובר ברשות שלטונית. מורת רוח מהתנהלות זו באה לידי ביטוי גם בפסקי הדין שנתן השופט מנהיים. הוועדה המקומית השקיעה מאמצים רבים על מנת להסתיר מוידר נתונים חשובים ורלוונטיים בקשר לעסקאות ההשוואה. הוועדה המקומית פעלה בניגוד לכללי הצדק הטבעי ובניגוד להוראה מפורשת שנקבעה בסעיף 14א(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שמכוחה יש חובה להמציא לשמאי נתונים הנוגעים לעסקאות השוואה.

הנתונים שמסר שמאי הוועדה המקומית התבררו כלא נכונים, ועלה החשש לפיו לא מדובר בשגיאה מקרית או בנתון שנמסר מחוסר תשומת לב. נפסק, כי ש לראות בחומרה רבה את הודעתו של שמאי הוועדה כאילו ניתן לבנות על החלקה 2,785 מ"ר למרות ההיתר שאפשר לבנות כ- 1,000 מ"ר יותר על אותו מגרש עצמו.

בערעור הראשון נקבע, כי יש לבדוק אם גם מגרש ליהמן היה חסר פיתוח, שכן אם מגרש ליהמן היה מפותח, אזי המחיר ששולם בעבורו היה גבוה בהתאם ולא ניתן לגזור ממנו את מחירו של מגרש לא מפותח, כמגרשו של וידר. גם ראיה מכרעת בעניין הזה לא הוצגה בפני השמאי המכריע, וזאת עקב ניסיון מכוון של הוועדה המקומית להסתיר את ההסכם שבין המועצה המקומית לבין "פנינת זכרון" שבו הוסדר הפיתוח. הסכם זה נחשף רק בעקבות החלטה שניתנה במסגרת הערעור השלישי, שבה נקבע:

"לא יעלה על הדעת שהמשיבה שתחילה הסתירה את נתוני עסקאות ההשוואה שטענה להם, ואשר פעלה בדרך שזכתה לביקורת קשה ונוקבת בפסק דינו של כב' השופט מנהיים תמנע כעת מהמבקש מלטעון טענות הנוגעות לאותן עסקאות שעל בסיס ההשוואה להן נקבע היטל ההשבחה נשוא הערעור. התנהגותה של המשיבה והתנגדותה להמציא את המסמכים ולהתיר למבקש המצאת מסמך נוסף לערעור מהווה, לצערי, המשך ישיר להתנהגותה עד כה, ואני דוחה ניסיון זה למנוע מהמבקש את הנתונים הרלוונטיים לערעורו."

מסמך זה היה בידיעת הוועדה המקומית ומהנדס הועדה מר בירנבוים, ואלה בחרו להסתירו הן מהמערער והן מהשמאי המכריע. בית המשפט קבע, כי הוועדה המקומית, שהעלימה במכוון את קיומו של המסמך הזה, זכתה ביתרון בלתי הוגן. תוצאה כזו עומדת בניגוד לכללי הצדק הטבעי ולחוש הצדק והדעת אינה סובלת תוצאה כזו.

הוועדה המקומית גם הסתירה שומות היטל השבחה שערכה, ואף התנגדה לבקשת וידר להמציא אותן עד שבית המשפט נאלץ לתת החלטה שהורתה לה להמציאן. לאחר שהוועדה המקומית המציאה את השומות, היא המשיכה להערים קשיים על וידר בדרכו להציג אותן לצורך קביעת ה"שווי החדש". לאחר שהוצגו השומות המשיכה הוועדה המקומית בניסיונה למנוע דיון בערעור לגופו, וטענה כי יש להעביר את השומות ואת המסמכים הנוספים לשמאי המכריע על מנת שיבדוק אם יש להם משמעות כלשהי.

בית המשפט פסק, כי הסתרת שומות אלה מהשמאי המכריע, והעובדה שהשומה המכרעת השלישית ניתנה לבסוף מבלי שוידר יכול היה להסתמך עליהן, היא פגם היורד לשורשה של השומה המכרעת ויש לבטלה.

הטעויות של השמאי המכריע - השמאי המכריע התעלם מעסקת תשלוז, וזו טעות היורדת לשורש החלטתו. השמאי המכריע התעלם ממרכיב הדחיפות בעסקת ליהמן, ונפסק, כי די בכך כדי להורות על החזרת השומה.

וידר ביקש, כי בית המשפט לא יחזיר את המחלוקת להכרעתו של אותו שמאי מכריע, אלא ימנה שמאי מכריע אחר תחתיו. נקבע, כי מדובר בהליך חריג מאוד, ובית המשפט שוכנע, כי מקרה זה נכנס הוא חריג. התנהלותו של השמאי המכריע רחוקה מלהניח את הדעת לאורך כל הדרך, ומעוררת שאלות קשות:

"דין החלטתו של השמאי המכריע כדין החלטה של ועדת ערר או של בית משפט מחוזי בערעורי מס הכנסה (ראה ספרו של רוסטוביץ, היטל השבחה, בעמ' 511). בשל כך חייב השמאי המכריע לנהוג על פי הכללים הנוהגים בפני כל מותב משפטי."

עוד נפסק, כי על השמאי המכריע מוטלת חובה לשמוע את בעלי הדין, וחובה זו היא חובה שיורדת לשורשה של כל החלטה. המבחן ליישומה הוא מבחן הצדק הטבעי כפי שנקבע בבג"צ 3,9/58 ברמן נ' שר הפנים. השמאי המכריע חרג מכללי הצדק הטבעי יותר מפעם אחת. השמאי המכריע נתן החלטות סותרות כאשר החליט לעכב את הדיון עד לקבלת פס"ד בע"א 34/01, ולאחר מכן החליט לא לעכב את הדיון עד למתן פסק הדין באותו ערעור.

הצדדים זכאים לכך שהצדק לא רק ייעשה אלא גם ייראה, ובית המשפט הגיע לכלל מסקנה, כי אין להותיר את קביעת השומה המכרעת בידיו של אותו שמאי מכריע, שכשל פעמים כה רבות בעריכת השומה המכרעת.

ערעור בשאלות משפטיות - לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ניתן לערער לבית המשפט רק בסוגיות המשפטיות. הוועדה המקומית טענה, כי טענותיו של וידר הן טענות הן שמאיות, שלא ניתן להעלותן בערעור. בית המשפט דחה טענה זו ופסק, כי פגיעה בכללי הצדק הטבעי היא תמיד סוגיה משפטית.

לוידר לא ניתנה הזדמנות לטעון את טענותיו, וחלק מטענותיו כלל לא נידונו על ידי השמאי המכריע. גם השאלה אילו נתונים צריכים להיות בפני השמאי המכריע בבואו לערוך שומה מכרעת היא שאלה הנוגעת לעקרונות בשומה, וככזו היא נכנסת להגדרת "סוגיה משפטית".

בית המשפט הרחיק לכת וקבע, כי המצב המשפטי הנוכחי, שבו זכות הערעור מוגבלת לסוגיות משפטיות, אינו מצב רצוי, ולכן יש לצמצמו ככל שניתן. הדבר מקבל משנה תוקף כאשר על שולחן הכנסת מונחת הצעת חוק, שמטרתה להרחיב את זכות הערעור, ולבטל את ההגבלה שקיימת היום על אופי הטענות שניתן להעלות בערעור.

הכרעת הדין ופסיקת ההוצאות - הערעור התקבל, והשומה המכרעת השלישית בוטלה, ובית המשפט מינה את רחל פרנקו כשמאית מכריעה חדשה.

את מורת רוחו מהתנהלותה של הוועדה המקומית ביטא בית המשפט בפסיקת ההוצאות. לנוכח הקשיים שהערימה הוועדה המקומית על וידר, נפסק, כי היא לבדה תשא בהוצאות השמאית המכריעה החדשה. בנוסף לכך חויבה הוועדה המקומית בהוצאות הערעור השלישי בסך של 50,000 - + מע"מ.

חצר ביזנטית - איש ציבור, המקבל את שכרו מקופת הציבור, נועד לשרת את הציבור המכלכל אותו וזן את בני ביתו. זהו תפקיד רם ונישא, המכבד את מי שנושא אותו ביושר. משרתי הציבור בוועדה המקומית שומרון איבדו את הדרך. הם העלימו, הכחידו, הסתירו, הונו והערימו קשיים, וכל זאת על מנת לקבל כספי מס בעורמה ושלא כדין. למעשים אלה יש השלכות בדיני הנזיקין ואולי אף בדין הפלילי.

יש להסיר את הכובע בפני השופטים מנהיים ואסיף, שלא הסתפקו במתן פסק דין ענייני ו"יבש" ולא חסכו את שבט לשונם מהתנהגותם הנלוזה של משרתי הציבור שסרחו.

____________

ע"א 16/04 וידר דב נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון

בית משפט השלום חדרה, כב' השופטת הדסה אסיף

ניתן ביום 4.6.2006